BLOG: Opschortende voorwaarden

Datum: 02 januari 2019 · Auteur: Borgdorff · Categorie: Nieuwbouw

Een groot deel van mijn tijd spendeer ik aan het voorbereiden, begeleiden en verkopen van nieuwbouwprojecten. Het proces en de te nemen stappen rondom het kopen van een nieuwbouwwoning verschillen behoorlijk ten opzichte van het kopen van een bestaande woning. Een van die verschillen is het contract, de koop- en aanneemovereenkomst. Hierin staan vaak “opschortende voorwaarden” opgenomen, maar wat zijn dat nu precies?

BLOG: Opschortende voorwaarden

Een groot deel van mijn tijd spendeer ik aan het voorbereiden, begeleiden en verkopen van nieuwbouwprojecten. Het proces en de te nemen stappen rondom het kopen van een nieuwbouwwoning verschillen behoorlijk ten opzichte van het kopen van een bestaande woning. Een van die verschillen is het contract, de koop- en aanneemovereenkomst. Hierin staan vaak “opschortende voorwaarden” opgenomen, maar wat zijn dat nu precies?

Een nieuwbouwwoning koop je vaak onder een aantal opschortende voorwaarden. Dat wil zeggen, als er niet aan die voorwaarden voldaan kan worden, komt de overeenkomst niet tot stand en gaat het feest dus niet door! Een aantal zaken loopt vaak parallel aan elkaar, zoals het verkopen van de woningen en het bewerkstelligen van alle facetten rondom de start bouw. Omdat de opschortende voorwaarden van dusdanig belang zijn om te kunnen starten met de bouw, worden deze als “escape” opgenomen. De verkopende partij kan de overeenkomst ontbinden op het moment dat zij niet aan alle voorwaarden kunnen voldoen.

Maar welke opschortende voorwaarden komen we dan doorgaans tegen? De meest voorkomende zet ik hieronder voor je op een rijtje met een korte uitleg.
- Verkooppercentage van bijvoorbeeld 70 of 80%. Bij ieder project kennen we deze opschortende voorwaarde. We moeten eerst een x aantal woningen van het project verkopen, alvorens we kunnen starten met de bouw. Op deze manier blijft het aantal woningen dat de verkoper op risico moet bouwen, beperkt.
- Onherroepelijke omgevingsvergunning. Voordat er gestart kan worden met bouwen, moet de verkopende partij een aanvraag omgevingsvergunning indienen, deze moet door de gemeente goedgekeurd worden (dit duurt in de regel 8 weken) en daarna ligt de vergunning nog 6 weken ter inzage. Deze laatste periode is bedoeld voor het indienen van een eventueel bezwaar door bijvoorbeeld omwonenden. Nadat deze periode verstreken is en er zijn geen bezwaren ingediend, of deze bezwaren zijn afgewikkeld, is de omgevingsvergunning onherroepelijk.
- Goedkeuring van het project door het waarborginstituut. Nagenoeg alle projecten worden gebouwd onder Woningborg of SWK garantie. Zodra dit instituut het project getoetst heeft op een aantal criteria, geven zij garantie op de afbouw van de woningen en op de diverse onderdelen van de woningen tot maximaal 10 jaar na oplevering.
- Grond in bouwrijpe staat. Voordat gestart kan worden met bouwen, moet de grond in gereedheid gebracht worden, dit heet in bouwrijpe staat verkeren.
- Grond op naam van de verkopende partij. Soms sluit de verkopende partij een overeenkomst met de grondeigenaar omtrent overname van de grond. Ook hierin kunnen opschortende/ ontbindende voorwaarden van toepassing zijn. Om te kunnen starten met bouwen, moet de verkopende partij de grond in eigendom verkregen hebben/ onherroepelijke rechten op de grond hebben.

Pas als aan alle voorwaarden is voldaan, ontvang je de zogeheten “hoera-brief” waarin staat dat het project definitief doorgaat en de bouw binnen afzienbare tijd zal gaan starten!

Groet, Roos